2020 주택임대차 보호법 개정안의 허점과 현실

 

주택임대차 보호3법 중 2법안이 2020년 7/31일 시행된 후

분쟁이 끈임없이 발생하고 있는데요

 

임대차 보호법이 전세 세입자를 보호하기 위해 만들어진 법안임에도 불구하고

현재 말도안되게 치솟은 전세값으로 인해 신혼부부나

이사를 앞두고있는 세입자들에게 오히려 더 독이되고 있는 현실입니다.

 

 

임대차2법 개정 후 왜 전세값은 대폭 치솟았을까요? 

 

바로 전월세상한제 때문이라고 보는데요.

2년 전세계약만료 후 재계약 시 기존 세입자에게는

전세금을 5%이내에서만 올려받을 수 있어요. 

5%이상 전세금을 올려받고싶다?

그럼 기존 세입자를 내보내고

새로운 새입자에게  전세금을 대폭 올려서 받는거죠.

 

게다가 2021년 6월부터는 종부세(종합부동산세)와 양도세(양도소득세)

강화 정책이 시행될 예정이라

다주택자들은 6월전에 집을 팔아야합니다.

안그럼 세금폭탄 맞을테니까요

 

 

* 2021년 6/1일 종부세율 인상(다주택자 0.6~3.2%→1.2~6.0%)

 

 

 

 

 

그래서 현재 매매물건은 많고 전세물건은 줄어든거죠.

전세매물이 있다하더라도 전세값이 천정부지로 치솟은 상태이구요. 

 

그러니 기존 세입자들은 어떻게든 전세갱신청구권을 사용해서

2년더 안정적으로 거주하려하는 것이고,

집주인들은 어떻게든 시세차익을 얻기위해 기존 세입자를 내보내고

집을 팔던, 새로운 새입자에게 전세금을 대폭올려받던 하려는 것이구요.

 

 

 

 

 전세갱신청구권 정당한 거절 사유 9가지는 어떤게 있을까요? 

 

 

 

 이해하기 쉽게 핵심 키워드로 정리해봤는데요 .

 

이중 집주인들이 가장 쉽게 접근할 수 있는 거절사유가

8번 실거주 목적입니다.

본인외 자식이나 부모까지 실거주 목적이라면

전세갱신청구권을 정당하게 거절할 수 있는데요

실거주가 아닌데도 허위로 실거주 목적을 내세워

세입자를 내쫒는 경우들이 발생하고있습니다.

 

나중에 임차인들이 집주인을 대상으로

손해배상 청구 소송을 진행하면된다지만,

소송이란게 돈들고 시간들고 승소한다 한들

배상받는 금액이 집주인들이 얻은 시세차익에서

배상금 물면 그만입니다. 

 

그렇기때문에 세입자 입장에서는 실거주 목적이

사실인지에대한 증명을 요구할 수 있고

임대인은 실거주 목적임을 증명해야합니다. 

 

실거주 증명관련 자세한 내용은 여기서 확인해주세요

-> ymterrace.tistory.com/70

 

 

 

 

 

여기서 질문 

 

1. 기존 임차인이 전세갱신청구권을 사용할 의사를 밝힌 상태에서 집주인이 바뀌었을 경우 새집주인이 실거주 목적이니 나가달라고한다면 나가야할까요?

 

아니요 . 이미 전세갱신청구권을 사용했고 계약내용은 새 집주인에게 그대로 승계된다고 보면됩니다.

전세낀 매물은 갭투자의 최적의 방법이였지만 , 현재는 대출도 많이 제한된데다, 전세를 끼고 집을 파는것이 힘들어졌기때문에 갭투자 자체가 어려워진겁니다.

 

 

2. 전월세 계약 시 '계약갱신 청구 불행사' 라는 조건부 특약을 요구할 경우 이 특약은 법적 효력이있나요? 

 

임차인에게 불리한 계약은 무효로 보는 경향이 있기 때문에, 계약갱신 청구 불행사 조건부 특약은 무효가 될 확률이 높다고합니다. 또 갱신 시 반전세 전환 가능성에 대해서도 "계약갱신은 같은 조건으로 계약을 연장한다는 의미라서 임대인·임차인 간 합의가 있어야 할 것"이라고 합니다.

 

 

3. 임대료 5% 계산은 어떻게 하나요? 

 

정부 등록임대주택 사이트인 '렌트홈'에서 임대료 인상률 계산기를 이용하면 편리하다. 보증금과 월세 수준 등 여러 조건에 대한 5% 인상 금액을 알 수 있습니다.

렌트홈 https://www.renthome.go.kr/webportal/main/portalMainList.open