전세갱신청구권 실거주목적 거절 시 증명자료 요구하세요

 

지난해 7월 계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제 도입을 골자로 하는 주택 임대차보호법 및 부동산거래신고법 개정안이 시행되었습니다.

2020년 7/30일 계약갱신청구권제와 전월세상한제가 시행되었으며, 전월세 신고제는 2021년 6월 21일

시행을 앞두고있습니다.

 

주택임대차보호법 (임대차3법) 개정 후 7개월차에 들어선 현재 집주인과 세입자간의 여러 분쟁이 끈임없이 발생하고있는 상황인데요

그 분쟁의 원인은 전세값폭등인데요. 전세값이 폭등하여 세입자는 이사를 가려면 갑자기 큰 목돈이 있어야하는데 현실적으로 갑자기 큰돈이없고,  집주인 입장에서는 전세값이 폭등했으니 더 비싸게 세를 주고 차익을 챙기고싶은데 기존 세입자에게는 재계약 시 최대 5%내에서 전세를 올려 받을 수 있으니 집주인입장에서는 손해라고 생각하겠죠

 

그러니 세입자는 '전세갱신청구권'을 사용하여 2년 더 연장해서 거주하려하고, 집주인은 어떻게든 내보내고 시세차익을 누리려는 분쟁이 시작되는거죠.

 

계약만기 6~1개월전에 임차인이 '전세갱신청구권'을 사용하겠다고하면 집주인은 정당한 사유없이 갱신을 거절 할 수 없어요. 하지만 집주인이 정당한 사유가 있다면 거절 할 수 있는데 대표적인 예시로 아래 3가지 내용입니다.

 

1. 계약 기간 월세를 두 번 연체한 A씨 : 재계약 전이라면 집주인 '승' vs. 후라면 세입자 '승'
2. 집주인 몰래 반려동물을 키우고 있던 B씨 : 특약이 있다면 집주인 '승' vs. 특약 없고 큰 문제 없었다면 세입자 '승'
3.집의 일부분을 망가뜨린 C씨 : 중대한 훼손이라면 집주인 '승' vs. 경미한 훼손이라면 세입자 '승'

 

 

 

이보다 가장 빠른 정당한 사유는 바로 '임대인 실거주' 목적입니다.

하지만 실제로 집주인이 거주하지않고 세입자가 방을 빼면 집을 팔아버리거나 전세를 올려 다른 세입자를 들이는 경우가 있기때문에 임차인 입장에서는 말만믿고 방을 뺄 순 없어요.  말만듣고 방을 뺄 필요도없구요.

 

이때 , 임차인은 임대인에게 실거주에 대한 증명을 요구할 수 있습니다.

예를들어, 임대인이 살고있던 집을 처분하는 계약서나 자신이 살던 집을 다른 사람에게 임대를 놓아 현재 살고 있는 집을 비워줘야하는 경우 임대차 계약서도 '실거주'를 입증하는 증거가 되겠죠. 

 

임대인 및 직계존속, 직계존비속까지 실거주 목적이 정당 사유가 되는데요, 그러니깐 집주인 자녀, 부모님까지도 실거주 할거다. 방빼라 할 수 있는거죠.  이런 경우도 위내용처럼 실거주 증빙자료를 요청하면됩니다. 

 

예를들어, 집주인의 자녀가 결혼예정인데 분가할 여력이되지않아, 현재 세입자가있는 주택에에 자녀가 들어와 살아야하는경우 '결혼식장 예약 관련 서류, 청첩장등' 자녀가 들어와 살 주택이 필요함을 주장 및 증명 할 수 있는거죠.

 

 

그러나 위와같은 예시는 정말로 임대인 또는 그 자녀가 실제 거주 목적이 분명할 때 제시할 수 있는 자료들이지만 

임대인이 실거주 사유로 갱신거절을 하면서도 제대로 입증할만한 자료를 제시하지 못한다면 계약은 갱신되었보면 되요.

그러고 그냥 2년더 살면됩니다.

 

만일 집주인이 실거주가 맞다면 명도 소송을 진행할 수 있는데요, 일단 명도 소송을 진행할 때 집주인이 사비로 소송 비용을 먼저 지불해가면서 진행해야하는데, 임대인이 실거주가 아니라면 이기지도 못할 법정 싸움을 시작할 수가 없는거죠.

 

임차인 입장에서는 나중에 집주인이 명도 소송을 걸었고 실거주가 맞다는게 입증된 경우 소송비용 및 계약만료 이후에도 거주한 점유기간동안의 비용을 월세로 환산해서 임차인이 부담해야할까봐 미리 걱정하는데요. 그렇게 될 일은 거의없습니다. 

 

왜냐 ,명도 소송전에 집주인은 내용증명이란것을 보낼거에요. 그 내용증명을 꼼꼼히 살펴보고 실거주 증명으로는 부적합하다고 판단되면 그냥 살면되고, 실거주가 맞다면  그때부터 서서히 새로 이사할 집을 알아보면됩니다.

 

 

 

현재 집주인(임대인)들은 각종 커뮤니티와 카페에서 임차인을 정당하게 내보낼 수 있는 방법들을 공유하며 그 방법들은 인터넷 검색만조금만 하면 찾아볼 수 있는데요. 물론 집주인이 내집에서 내가 실거주한다는게 분명하고 증명자료를 명확히 제시한다면, 임차인은 방을 빼는게 맞습니다.

 

하지만 문제는 임대인들이 진짜 실거주가 아니라 시세차익을 노리고 임차인을 내쫒으려는 행태가 발생하는데

그런 임대인들에게 임차인들이 대처할 수 있는 방법에 대해서는 제시된 내용을 찾기가 쉽지 않은 것 같아 임차인 입장에서 글을 올려봤습니다.

 

 

 

제일좋은건 법정분쟁까지 가는일 없이 서로 조금씩 양보하고 협의하에 잘 합의되면 가장 좋겠죠 :)